Закон 5655, или законопроект о реформировании сферы градостроительной деятельности, стал одним из наиболее обсуждаемых законодательных актов последних лет. Принятый Верховной Радой в декабре 2022 года, он так и не получил подписи Президента и не вступил в силу. Это оставило отрасль строительства в состоянии частичных обновлений и точечных изменений, а не масштабной перестройки правил игры.
Документ предлагал глубокую цифровизацию разрешительных процедур, автоматизацию регистрации прав на строительство и перераспределение контрольных полномочий между государством, местными общинами и частными экспертами. Идея заключалась в ускорении процессов восстановления после разрушений войны, снижении коррупционных рисков за счет минимизации человеческого фактора и упрощении жизни застройщиков. В то же время критики видели в нем угрозу ослабления надзора, ограничения прав территориальных общин и создание новых лазеек для нарушений.
По состоянию на июль 2026 года Украина продолжает жить по правилам, которые основаны на предыдущем законодательстве с элементами цифровых сервисов. Понимание логики закона 5655, его сильных и слабых сторон помогает как новичкам, планирующим строительство частного дома, так и опытным девелоперам и органам местного самоуправления ориентироваться в текущей реальности и предвидеть возможные векторы будущих изменений.
От старых проблем к идее реформы
Система градостроительного регулирования, которая действовала до 2022 года, накопила ряд хронических недостатков. Получение разрешительной документации часто затягивалось на месяцы, требовало многочисленных согласований в различных инстанциях и нередко сопровождалось непрозрачными решениями. Коррупционные риски на этапе выдачи градостроительных условий и ограничений, регистрации права на строительство или ввода объекта в эксплуатацию были очевидны для всех участников рынка.
После полномасштабного вторжения потребность в ускорении восстановления стала критической. Тысячи поврежденных и разрушенных объектов требовали быстрого восстановления, а старая бюрократическая машина тормозила процесс. Именно в этом контексте появилась идея радикальной реформы, которая должна была объединить цифровые технологии с пересмотром баланса полномочий между центральными органами, местными советами и рынком.
Закон 5655 не возник на пустом месте. Он стал логическим продолжением предыдущих шагов — создания электронной системы в сфере строительства еще в 2020 году и попыток цифровизации отдельных процедур. Однако масштаб предложенных изменений был значительно больше: не просто перевод бумаги в цифру, а изменение самой философии контроля и ответственности.
Путь законопроекта через парламент и его судьба
Законопроект зарегистрировали 11 июня 2021 года. Первое чтение состоялось уже через несколько недель, но основная работа развернулась в 2022 году. 13 декабря Верховная Рада приняла документ во втором чтении. 19 декабря его направили на подпись главе государства.
В тот же день закон вернули с подписью Председателя Верховной Рады. Согласно процедуре, если Президент не возвращает закон с подписью или вето в течение 15 дней, документ считается подписанным и подлежит обнародованию. Однако на практике закон 5655 так и не был опубликован в официальном издании и не вступил в силу.
В декабре 2023 года Президент прямо заявил, что не подписал документ сознательно — это был его личный выбор, продиктованный рядом причин. Среди них — позиция европейских партнеров, которые в своих отчетах и резолюциях обращали внимание на риски для верховенства права и принципов местного самоуправления, а также мощная общественная кампания. Петиция против закона набрала более 42 тысяч подписей за короткое время. Ассоциация городов Украины и профессиональные сообщества архитекторов и урбанистов активно выступали против.
Вместо этого в 2023–2024 годах правительство пыталось внедрить отдельные идеи реформы через постановления Кабинета Министров об экспериментальных проектах. Эти документы часто дублировали положения закона 5655 и сталкивались с критикой относительно соответствия Конституции. Некоторые из них возвращали на доработку именно из-за правовых коллизий.
Что именно предлагал закон 5655: механизмы и нововведения
Законопроект строился вокруг нескольких ключевых блоков. Первый — максимальная цифровизация. Предусматривалось усиление роли Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕДЕССБ). Большинство процедур должны были стать автоматическими или полуавтоматическими: подача документов, регистрация права на строительство, получение выписок. Идея заключалась в том, чтобы уменьшить количество «живых» согласований и, соответственно, коррупционные возможности.
Второй блок касался перераспределения контрольных функций. Закон предлагал ограничить плановые проверки и сделать надзор преимущественно реактивным — по сообщениям о нарушениях. Часть полномочий по техническому надзору и контролю планировали делегировать частным экспертным организациям и уполномоченным лицам. Это должно было ускорить процессы, но вызывало вопросы о качестве такого контроля и независимости экспертов, которых часто выбирает сам застройщик.
Третий важный элемент — введение специальных имущественных прав на будущие объекты строительства. Такой механизм позволял бы регистрировать права на квартиры еще до завершения строительства, что упрощало финансирование проектов и продажу на этапе котлована. В то же время это усиливало риски для покупателей в случае выявления нарушений на более поздних стадиях.
Изменения касались и классификации объектов по классам последствий (СС1, СС2, СС3). Для объектов СС1 (преимущественно частные жилые дома) предлагались максимально упрощенные процедуры. Для более сложных объектов сохранялись требования к лицензированию, сертификации ответственных специалистов (главный инженер проекта, главный архитектор проекта) и технического надзора.
Еще одно нововведение — усиление роли центрального органа (Мининфраструктуры и подчиненных структур типа ДИАМ) в координации процессов при одновременном формальном расширении полномочий общин. На практике критики видели в этом централизацию, а не настоящую децентрализацию.
Острые споры: аргументы сторон и распространенные мифы
Дебаты вокруг закона 5655 разделили экспертное сообщество. Сторонники подчеркивали, что старая система тормозит восстановление, создает искусственные барьеры для честных застройщиков и не соответствует вызовам военного времени. Автоматизация и делегирование части функций частному сектору, по их мнению, уменьшили бы коррупцию и ускорили процессы.
Оппоненты указывали на фундаментальные риски. Ослабление государственного архитектурно-строительного контроля, переход к преимущественно реактивному надзору и делегирование функций частным структурам могли привести к росту количества нарушений. Ограничение роли местных советов в утверждении градостроительной документации и контроле за застройкой противоречило принципам Европейской хартии местного самоуправления.
Особенно остро критиковали положения, которые, по мнению экспертов, создавали предпосылки для фактической амнистии ранее выданных с нарушениями разрешительных документов. Уменьшение возможностей устранения нарушений и сужение круга вопросов, подлежащих проверке, означало, что многие незаконные строительства останутся безнаказанными.
Распространенные ошибки и мифы о законе 5655
- Миф о полной легализации самовольного строительства. На самом деле законопроект не отменял ответственность за нарушения, а лишь сужал механизмы выявления и устранения таких нарушений. Это не амнистия в прямом смысле, а скорее ослабление государственного инструментария.
- Представление, что цифровизация автоматически решает все проблемы. Электронная система без эффективного контроля за качеством данных и механизмов обжалования может стать лишь новой оболочкой для старых практик.
- Убеждение, что делегирование контроля частным экспертам — это чисто либеральное нововведение. Во многих странах ЕС частные инспекторы действуют в жесткой системе аккредитации, страхования ответственности и государственного надзора за их деятельностью. Закон 5655 не создавал такой полноценной системы.
- Ожидание, что закон полностью заберет полномочия у общин. На самом деле предлагался сложный баланс, где формально полномочия расширялись, а фактически ключевые рычаги переходили к центральному уровню и частным структурам.
Текущая ситуация в 2026 году: как работает система без закона 5655
Поскольку закон не вступил в силу, основные правила определяются предыдущим законодательством — прежде всего Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» с последующими изменениями и актами военного времени относительно восстановления.
Частичная цифровизация все же произошла: через портал «Дия» и другие государственные сервисы можно подать ряд сообщений и получить выписки. ЕДЕССБ функционирует, но не в том объеме и с той автоматизацией, которые закладывали в законопроект 5655.
Для объектов СС1 процедуры остаются относительно простыми — часто достаточно сообщения о начале строительных работ. Для СС2 и СС3 нужен полный пакет разрешительной документации, экспертиза проекта, технический надзор и ввод в эксплуатацию через соответствующие органы.
Органы местного самоуправления сохраняют значительную роль в утверждении детальных планов территорий и предоставлении градостроительных условий и ограничений. Государственный надзор осуществляет ДИАМ и ее территориальные подразделения, хотя объемы плановых проверок ограничены.
Практические последствия для разных участников процесса
Для человека, который планирует построить частный дом (СС1), текущие правила относительно понятны: нужно получить земельный участок с целевым назначением, разработать проект (или воспользоваться типовым), подать сообщение через «Дию» или местный совет. Риски возникают при отступлениях от проекта или при попытках «упростить» процедуру нелегально.
Для девелопера многоквартирного дома или коммерческого объекта процесс значительно сложнее. Нужна полная разрешительная документация, финансовый надзор банка (если есть кредитование), соответствие требованиям энергоэффективности и инклюзивности. Попытки воспользоваться «серыми» схемами, которые якобы упрощал закон 5655, сегодня не работают и несут высокие риски.
Органы местного самоуправления сохраняют инструменты влияния на застройку через градостроительную документацию и контроль за соблюдением правил благоустройства. Однако нехватка ресурсов и квалифицированных кадров в небольших общинах остается проблемой.
Архитекторы и инженеры работают в рамках действующих требований к проектной документации и сертификации. Дискуссии о расширении полномочий частных экспертов продолжаются, но без системных изменений, заложенных в законе 5655.
Риски, ловушки и как их избежать
Многие проблемы возникают не из-за отсутствия закона 5655, а из-за попыток участников рынка действовать «по-старому» или, наоборот, надеяться на несуществующие упрощения.
Чек-лист перед началом строительства (для новичков и не только):
- Проверить целевое назначение и категорию земельного участка в Государственном земельном кадастре.
- Выяснить, утверждена ли для территории детальная плановая документация или генеральный план.
- Определить класс последствий объекта (СС1, СС2 или СС3) — от этого зависит объем разрешительных процедур.
- Убедиться, что проект разрабатывает сертифицированный специалист или организация.
- Подать документы через официальные каналы («Дия», портал ЕДЕССБ или местный совет) и сохранить все подтверждения.
- Заключить договор технического надзора с независимым лицом (для объектов, где это обязательно).
- Не начинать строительные работы до получения всех необходимых разрешений или сообщений.
Когда стоит обратиться к специалисту
Самостоятельно справиться можно с простыми объектами СС1 на собственном земельном участке, если нет отклонений от типовых решений и конфликтов с соседями или местной властью. Во всех остальных случаях — при реконструкции, изменении целевого назначения, строительстве на арендованной земле, работе с объектами СС2/СС3, наличии нарушений на соседних участках или при попытках обжаловать действия органов — консультация юриста по градостроительному праву или опытного архитектора с практикой сопровождения проектов является оправданной. Расходы на профессиональное сопровождение обычно значительно меньше рисков штрафов, остановки строительства или судебных исков.
Вопросы и ответы
Можно ли сейчас строить без каких-либо разрешений? Нет. Даже для самых простых объектов СС1 нужно сообщение о начале работ. Самовольное строительство влечет штрафы и риск сноса.
Вернется ли закон 5655 в новой редакции? Обсуждение реформы продолжается. Отдельные идеи цифровизации и упрощения уже реализуются точечно. Полномасштабное возвращение к тексту 2022 года маловероятно из-за сохранения критики со стороны общественности и европейских партнеров.
Как обжаловать незаконное строительство соседа? Можно обратиться в ДИАМ, местный совет или суд. Эффективность зависит от наличия доказательств нарушения и активности органа контроля.
Повлиял ли закон 5655 на практику, даже не вступив в силу? Да. Дискуссия вокруг него ускорила внедрение отдельных цифровых сервисов и заставила участников рынка внимательнее относиться к вопросам контроля и прозрачности.
Что делать, если разрешительные документы выданы с нарушениями до 2022 года? Такие документы не автоматически теряют силу. Однако их можно обжаловать в судебном порядке, если есть основания считать, что они выданы с нарушением закона на момент выдачи.
Будущее регулирование: уроки из истории закона 5655
Попытка масштабной реформы 2022 года показала, насколько тонким является баланс между желанием упростить процедуры и необходимостью сохранять действенный контроль за качеством и законностью застройки. Цифровизация — мощный инструмент, но без надежных механизмов верификации данных, ответственности экспертов и реальных полномочий общин она не решает глубинных проблем.
В 2026 году Украина продолжает искать оптимальную модель. Вероятно, дальнейшие изменения пойдут путем точечных поправок к действующему законодательству, расширения электронных сервисов и усиления требований к квалификации участников процесса. Главный урок закона 5655 — любая реформа в такой чувствительной сфере, как градостроительство, требует широкого консенсуса между государством, бизнесом, профессиональными сообществами и гражданами. Без этого даже лучшие намерения рискуют остаться на бумаге.
