Во время войны вторичный рынок жилья стал основным источником доступной недвижимости для тех, кто ищет собственное жильё. Банки и государственная программа «єОселя» продолжают выдавать кредиты на готовые квартиры и дома, хотя ставки, требования к возрасту жилья и ограничения по площади существенно изменились по сравнению с довоенным периодом.
Ключевая особенность — мораторий на обращение взыскания по потребительским ипотечным кредитам и возможность приостановить платежи, если жильё повреждено или расположено в зоне боевых действий. При этом коммерческая ипотека остаётся более дорогой, а льготные условия доступны преимущественно определённым категориям граждан.
По состоянию на середину 2026 года средняя эффективная ставка на вторичном рынке колеблется около 9,4 %, тогда как по программе «єОселя» можно получить 3 % или 7 % годовых. Спрос сохраняется, но проверка документов, технического состояния и юридической чистоты объекта стала критически важной.
Почему вторичный рынок удерживает лидерство в условиях войны
Люди выбирают уже построенное жильё, потому что оно существует физически, имеет готовые документы и позволяет заселиться практически сразу. На первичном рынке остаются риски недостроя, задержек сдачи в эксплуатацию и возможных повреждений во время строительных работ. В 2025–2026 годах доля ипотечных сделок на вторичном рынке в коммерческих кредитах банков достигала 40–60 % в зависимости от месяца, тогда как государственная программа постепенно смещала акцент на новостройки.
По данным Национального банка Украины, в мае 2026 года банки выдали 363 ипотечных кредита на вторичном рынке на сумму 701 млн грн при средней эффективной ставке 9,4 %. На первичном рынке показатели были выше по количеству, но вторичка остаётся более стабильной для покупателей, которые не хотят ждать несколько лет. Средняя площадь квартиры, которую покупают в кредит, составляет около 38 кв. м — люди ищут компактное и относительно недорогое жильё.
Фактор безопасности также играет роль. Готовое жильё в западных и центральных регионах воспринимается как менее рискованное по сравнению с объектами, которые строятся ближе к линии фронта. Именно поэтому спрос концентрируется в Киевской, Львовской, Ивано-Франковской областях и столице.
Юридические защитные механизмы: мораторий и приостановление платежей
С 15 марта 2022 года действуют специальные нормы Закона «Об ипотеке». В течение военного положения и 30 дней после его отмены кредитор не может по потребительским кредитам физических лиц приобретать право собственности на предмет ипотеки, продавать его от своего имени или выселять жильцов. Это касается единственного жилья должника, имущества на временно оккупированных территориях или повреждённого вследствие агрессии.
Отдельный механизм позволяет приостановить уплату основной суммы и процентов. Если жильё расположено на временно оккупированной территории, в зоне активных боевых действий или повреждено (требует капитального ремонта или реконструкции), заёмщик подаёт заявление в банк вместе с актом обследования или отчётом технического обследования. Приостановление действует на период военного положения плюс 90 дней после его окончания. Важно: это не прощение долга, а лишь отсрочка.
Мораторий не распространяется на кредиты, выданные юридическим лицам или ФЛП для предпринимательской деятельности, а также на коммерческую недвижимость. Верховный Суд в 2026 году подтвердил: если средства шли на бизнес, взыскание возможно даже во время войны.
Два пути получения кредита: «єОселя» и коммерческая ипотека
Государственная программа «єОселя» остаётся главным драйвером. Ставка 3 % годовых на первые 10 лет (затем 6 %) доступна военнослужащим (контрактникам и мобилизованным), ветеранам, медикам, педагогам, учёным и членам их семей. Для остальных граждан — 7 % (затем 10 %). Максимальный срок — 20 лет, минимальный первоначальный взнос — от 20 % (10 % для молодёжи до 25 лет).
На вторичном рынке требования к возрасту жилья жёсткие. Для льготных категорий в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях — не старше 20 лет, в других регионах — не старше 3 лет. Для внутренне перемещённых лиц — до 20 лет по всей территории, где работает программа. Для остальных граждан — только жильё не старше 3 лет. Нормативная площадь квартиры: 52,5 кв. м для одного-двух человек + 21 кв. м на каждого следующего, но не более 115,5 кв. м. Превышение покрывается первоначальным взносом.
Коммерческая ипотека банков предлагает ставки от 16–18 % и выше. Первоначальный взнос обычно 20–30 %, срок до 15–20 лет. Банки охотнее кредитуют вторичку, потому что объект уже существует и легче оценивается. Однако требования к доходу строже: ежемесячный платёж не должен превышать 40 % семейного дохода.
| Параметр | єОселя (льготная) | Коммерческая ипотека |
|---|---|---|
| Ставка | 3 % / 7 % (первые 10 лет) | от 16–18 % |
| Первоначальный взнос | от 10–20 % | от 20–30 % |
| Срок | до 20 лет | до 15–20 лет |
| Возраст жилья (вторичка) | 3 или 20 лет в зависимости от категории | обычно без жёстких ограничений |
Данные обобщены на основе информации НБУ и условий программы «єОселя» по состоянию на 2026 год.
Пошаговый алгоритм оформления ипотеки на вторичном рынке
Сначала определите, подпадаете ли вы под льготную категорию. Если да — подавайте заявку через приложение «Дія» или непосредственно в банк-партнёр. Если нет — сравнивайте предложения коммерческих банков.
- Соберите пакет документов: паспорт, ИНН, справки о доходах за последние 6–12 месяцев, справку об отсутствии судимости (по требованию), документы на жильё продавца.
- Оцените платёжеспособность. Банк проверяет кредитную историю, наличие других обязательств и стабильность дохода.
- Выберите объект и проведите юридическую проверку: выписку из Государственного реестра вещных прав, отсутствие арестов, обременений, зарегистрированных лиц (особенно несовершеннолетних).
- Закажите оценку недвижимости аккредитованным оценщиком банка.
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток (обычно 5–10 %).
- Получите решение банка, заключите кредитный и ипотечный договоры, застрахуйте имущество (базовое страхование обязательно, военные риски — по желанию банка).
- Зарегистрируйте право собственности и ипотеку в реестре.
Весь процесс занимает от двух недель до полутора месяцев в зависимости от готовности документов и загруженности нотариуса.
Чек-лист самопроверки перед сделкой
- Соответствует ли возраст дома требованиям программы или банка?
- Нет ли в реестре арестов, ипотек, судебных споров?
- Все ли зарегистрированные лица согласны на продажу и сняты с регистрации?
- Узаконены ли перепланировки?
- Есть ли технический паспорт и документы на земельный участок (для дома)?
- Покрывает ли страховой полис военные риски, если банк этого требует?
- Не превышает ли ежемесячный платёж 40 % семейного дохода?
После прохождения чек-листа шансы на успешное оформление значительно возрастают.
Реальные риски и как их минимизировать
Самые распространённые проблемы на вторичном рынке — скрытые права третьих лиц, незаконные перепланировки и история наследования с возможными претендентами. В нашей практике мы сталкивались со случаем, когда квартира несколько раз перепродавалась за короткий период: выяснилось, что один из предыдущих владельцев оспаривал договор в суде, и новый покупатель едва не потерял и жильё, и уже уплаченные деньги.
Ещё один риск — повреждение вследствие обстрелов после покупки. Страхование военных рисков стоит от нескольких тысяч до 15 тыс. грн в год и покрывает лишь часть стоимости. Банки часто требуют только базовый полис.
Региональная специфика также важна. В западных областях спрос выше, цены стабильнее, а банки охотнее кредитуют. В прифронтовых регионах большинство сделок возможны лишь на льготных условиях «єОселя» для военных и ВПО.
Распространённые ошибки, которых стоит избегать
- Брать кредит без запаса финансовой прочности. Потеря работы или уменьшение дохода во время войны — реальность. Лучше иметь резерв на 6–12 месяцев платежей.
- Игнорировать проверку зарегистрированных лиц. Даже если продавец уверяет, что все выписаны, требуйте свежую выписку.
- Выбирать жильё только по цене. Дешёвая квартира в зоне риска может обернуться потерей залога и долгом перед банком.
- Подписывать договор без юриста. Мелкие формулировки относительно досрочного погашения или страховых случаев могут стоить дорого.
- Рассчитывать на автоматическое прощение долга. Мораторий — временный, долги накапливаются.
Когда стоит обратиться к специалисту, а когда можно справиться самостоятельно
Если у вас стандартная ситуация — официальный доход, чистая кредитная история, жильё без обременений в безопасном регионе — можно пройти путь самостоятельно через «Дію» и банк. Но когда есть наследство, судебные споры в истории объекта, перепланировки без разрешений или вы относитесь к нескольким льготным категориям одновременно — лучше привлечь юриста с опытом ипотечных сделок во время войны. По моему опыту сопровождения подобных сделок, профессиональная проверка экономит время и деньги вдвое чаще, чем кажется на старте.
Вопросы, которые чаще всего ищут покупатели
Можно ли взять ипотеку на вторичное жильё старше 10 лет?
Да, но только по программе «єОселя» для ВПО (до 20 лет) или льготных категорий в определённых областях. Коммерческие банки рассматривают такие объекты индивидуально, но ставка будет выше.
Что будет, если жильё повредят после оформления кредита?
Можно подать заявление о приостановлении платежей. Страховая компания выплатит компенсацию в пределах договора (часто ограниченную 25 % стоимости при военных рисках).
Влияет ли наличие другого жилья на участие в «єОселя»?
Да. Если в собственности есть жильё площадью свыше нормативной, программа недоступна (исключение — жильё на оккупированных территориях или в зоне боевых действий).
Какой доход нужен для ипотеки на 2 млн грн?
При ставке 7 % и сроке 20 лет ориентировочный платёж около 15–16 тыс. грн. Семейный доход должен быть не менее 40–45 тыс. грн, чтобы платёж не превышал 40 %.
Рынок ипотеки на вторичном жилье во время войны живёт по своим правилам: защита должника сильнее, чем в мирное время, но требования к объекту и заёмщику стали жёстче. Те, кто подходит к процессу с холодной головой, проверяет каждый документ и считает не только сегодняшний платёж, но и запас прочности на годы вперёд, получают реальный шанс на собственные стены даже в непростой период.
