Закон 5655, або законопроект про реформування сфери містобудівної діяльності, став одним із найбільш обговорюваних законодавчих актів останніх років. Прийнятий Верховною Радою у грудні 2022 року, він так і не отримав підпису Президента та не набрав чинності. Це залишило галузь будівництва в стані часткових оновлень і точкових змін, а не масштабної перебудови правил гри.
Документ пропонував глибоку цифровізацію дозвільних процедур, автоматизацію реєстрації прав на будівництво та перерозподіл контрольних повноважень між державою, місцевими громадами та приватними експертами. Ідея полягала в прискоренні процесів відбудови після руйнувань війни, зменшенні корупційних ризиків через мінімізацію людського фактора та спрощенні життя забудовників. Водночас критики вбачали в ньому загрозу послаблення нагляду, обмеження прав територіальних громад та створення нових лазівок для порушень.
Станом на липень 2026 року Україна продовжує жити за правилами, що базуються на попередньому законодавстві з елементами цифрових сервісів. Розуміння логіки закону 5655, його сильних і слабких сторін допомагає як початківцям, які планують будівництво приватного будинку, так і досвідченим девелоперам та органам місцевого самоврядування орієнтуватися в поточній реальності та передбачати можливі вектори майбутніх змін.
Від старих проблем до ідеї реформи
Система містобудівного регулювання, що діяла до 2022 року, накопичила низку хронічних недоліків. Отримання дозвільної документації часто затягувалося на місяці, вимагало численних погоджень у різних інстанціях і нерідко супроводжувалося непрозорими рішеннями. Корупційні ризики на етапі видачі містобудівних умов та обмежень, реєстрації права на будівництво чи введення об’єкта в експлуатацію були очевидними для всіх учасників ринку.
Після повномасштабного вторгнення потреба в пришвидшенні відбудови стала критичною. Тисячі пошкоджених і зруйнованих об’єктів потребували швидкого відновлення, а стара бюрократична машина гальмувала процес. Саме в цьому контексті з’явилася ідея радикальної реформи, яка мала поєднати цифрові технології з переглядом балансу повноважень між центральними органами, місцевими радами та ринком.
Закон 5655 не виник на порожньому місці. Він став логічним продовженням попередніх кроків — створення електронної системи у сфері будівництва ще у 2020 році та спроб цифровізації окремих процедур. Проте масштаб запропонованих змін був значно більшим: не просто переведення паперу в цифру, а зміна самої філософії контролю та відповідальності.
Шлях законопроекту через парламент та його доля
Законопроект зареєстрували 11 червня 2021 року. Перше читання відбулося вже за кілька тижнів, але основна робота розгорнулася у 2022-му. 13 грудня Верховна Рада ухвалила документ у другому читанні. 19 грудня його направили на підпис главі держави.
Того ж дня закон повернули з підписом Голови Верховної Ради. Згідно з процедурою, якщо Президент не повертає закон із підписом або вето протягом 15 днів, документ вважається підписаним і підлягає оприлюдненню. Однак на практиці закон 5655 так і не був опублікований в офіційному виданні та не набрав чинності.
У грудні 2023 року Президент прямо заявив, що не підписав документ свідомо — це був його особистий вибір, продиктований низкою причин. Серед них — позиція європейських партнерів, які у своїх звітах та резолюціях звертали увагу на ризики для верховенства права та принципів місцевого самоврядування, а також потужна громадська кампанія. Петиція проти закону набрала понад 42 тисячі підписів за короткий час. Асоціація міст України та професійні спільноти архітекторів і урбаністів активно виступали проти.
Натомість у 2023–2024 роках уряд намагався впровадити окремі ідеї реформи через постанови Кабінету Міністрів про експериментальні проєкти. Ці документи часто дублювали положення закону 5655 і стикалися з критикою щодо відповідності Конституції. Деякі з них повертали на доопрацювання саме через правові колізії.
Що саме пропонував закон 5655: механізми та новації
Законопроект будувався навколо кількох ключових блоків. Перший — максимальна цифровізація. Передбачалося посилити роль Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Більшість процедур мали стати автоматичними або semi-автоматичними: подання документів, реєстрація права на будівництво, отримання витягів. Ідея полягала в тому, щоб зменшити кількість «живих» погоджень і відповідно — корупційні можливості.
Другий блок стосувався перерозподілу контрольних функцій. Закон пропонував обмежити планові перевірки та зробити нагляд переважно реактивним — за повідомленнями про порушення. Частину повноважень з технічного нагляду та контролю планували делегувати приватним експертним організаціям та уповноваженим особам. Це мало прискорити процеси, але викликало питання про якість такого контролю та незалежність експертів, яких часто обирає сам забудовник.
Третій важливий елемент — запровадження спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти будівництва. Такий механізм дозволяв би реєструвати права на квартири ще до завершення будівництва, що спрощувало фінансування проєктів та продаж на етапі котловану. Водночас це посилювало ризики для покупців у разі виявлення порушень на пізніших стадіях.
Зміни торкалися і класифікації об’єктів за класами наслідків (СС1, СС2, СС3). Для об’єктів СС1 (переважно приватні житлові будинки) пропонувалися максимально спрощені процедури. Для складніших об’єктів зберігалися вимоги до ліцензування, сертифікації відповідальних фахівців (головний інженер проєкту, головний архітектор проєкту) та технічного нагляду.
Ще одна новація — посилення ролі центрального органу (Мінінфраструктури та підпорядкованих структур типу ДІАМ) у координації процесів при одночасному формальному розширенні повноважень громад. На практиці критики вбачали тут централізацію, а не справжню децентралізацію.
Гострі суперечки: аргументи сторін та поширені міфи
Дебати навколо закону 5655 розділили експертне середовище. Прихильники наголошували, що стара система гальмує відбудову, створює штучні бар’єри для чесних забудовників і не відповідає викликам воєнного часу. Автоматизація та делегування частини функцій приватному сектору, на їхню думку, зменшили б корупцію та пришвидшили процеси.
Опоненти вказували на фундаментальні ризики. Послаблення державного архітектурно-будівельного контролю, перехід до переважно реактивного нагляду та делегування функцій приватним структурам могли призвести до зростання кількості порушень. Обмеження ролі місцевих рад у затвердженні містобудівної документації та контролі за забудовою суперечило принципам Європейської хартії місцевого самоврядування.
Особливо гостро критикували положення, які, на думку експертів, створювали передумови для фактичної амністії раніше виданих з порушеннями дозвільних документів. Зменшення можливостей усунення порушень та звуження кола питань, які підлягають перевірці, означало, що багато незаконних будівництв залишаться безкарними.
Поширені помилки та міфи про закон 5655
- Міф про повну легалізацію самочинного будівництва. Насправді законопроект не скасовував відповідальність за порушення, а лише звужував механізми виявлення та усунення таких порушень. Це не амністія в прямому сенсі, а скоріше послаблення державного інструментарію.
- Уявлення, що цифровізація автоматично вирішує всі проблеми. Електронна система без ефективного контролю за якістю даних та механізмів оскарження може стати лише новою оболонкою для старих практик.
- Переконання, що делегування контролю приватним експертам — це суто ліберальна новація. У багатьох країнах ЄС приватні інспектори діють у жорсткій системі акредитації, страхування відповідальності та державного нагляду за їхньою діяльністю. Закон 5655 не створював такої повноцінної системи.
- Очікування, що закон повністю забере повноваження у громад. Насправді пропонувався складний баланс, де формально повноваження розширювалися, а фактично ключові важелі переходили до центрального рівня та приватних структур.
Поточна ситуація у 2026 році: як працює система без закону 5655
Оскільки закон не набрав чинності, основні правила визначаються попереднім законодавством — насамперед Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» з подальшими змінами та актами воєнного часу щодо відновлення.
Часткова цифровізація все ж відбулася: через портал «Дія» та інші державні сервіси можна подати низку повідомлень та отримати витяги. ЄДЕССБ функціонує, але не в тому обсязі та з тією автоматизацією, яку закладали в законопроект 5655.
Для об’єктів СС1 процедури залишаються відносно простими — часто достатньо повідомлення про початок будівельних робіт. Для СС2 та СС3 потрібен повний пакет дозвільної документації, експертиза проєкту, технічний нагляд та введення в експлуатацію через відповідні органи.
Органи місцевого самоврядування зберігають значну роль у затвердженні детальних планів територій та наданні містобудівних умов і обмежень. Державний нагляд здійснює ДІАМ та її територіальні підрозділи, хоча обсяги планових перевірок обмежені.
Практичні наслідки для різних учасників процесу
Для людини, яка планує побудувати приватний будинок (СС1), поточні правила відносно зрозумілі: потрібно отримати земельну ділянку з цільовим призначенням, розробити проєкт (або скористатися типовим), подати повідомлення через «Дію» або місцеву раду. Ризики виникають при відступах від проєкту або при спробах «спростити» процедуру нелегально.
Для девелопера багатоквартирного будинку або комерційного об’єкта процес значно складніший. Потрібна повна дозвільна документація, фінансовий нагляд банку (якщо є кредитування), відповідність вимогам енергоефективності та інклюзивності. Спроби скористатися «сірими» схемами, які нібито спрощували закон 5655, сьогодні не працюють і несуть високі ризики.
Органи місцевого самоврядування зберігають інструменти впливу на забудову через містобудівну документацію та контроль за дотриманням правил благоустрою. Проте брак ресурсів та кваліфікованих кадрів у невеликих громадах залишається проблемою.
Архітектори та інженери працюють у межах чинних вимог до проєктної документації та сертифікації. Дискусії про розширення повноважень приватних експертів тривають, але без системних змін, закладених у законі 5655.
Ризики, пастки та як їх уникнути
Багато проблем виникає не через відсутність закону 5655, а через спроби учасників ринку діяти «по-старому» або, навпаки, сподіватися на неіснуючі спрощення.
Чек-лист перед початком будівництва (для початківців і не тільки):
- Перевірити цільове призначення та категорію земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
- З’ясувати, чи затверджена для території детальна планова документація або генеральний план.
- Визначити клас наслідків об’єкта (СС1, СС2 чи СС3) — від цього залежить обсяг дозвільних процедур.
- Переконатися, що проєкт розробляє сертифікований фахівець або організація.
- Подати документи через офіційні канали («Дія», портал ЄДЕССБ або місцеву раду) і зберегти всі підтвердження.
- Укласти договір технічного нагляду з незалежною особою (для об’єктів, де це обов’язково).
- Не розпочинати будівельні роботи до отримання всіх необхідних дозволів або повідомлень.
Коли варто звернутися до фахівця
Самостійно впоратися можна з простими об’єктами СС1 на власній земельній ділянці, якщо немає відхилень від типових рішень та конфліктів із сусідами чи місцевою владою. У всіх інших випадках — при реконструкції, зміні цільового призначення, будівництві на орендованій землі, роботі з об’єктами СС2/СС3, наявності порушень на сусідніх ділянках або при спробах оскаржити дії органів — консультація юриста з містобудівного права або досвідченого архітектора з практикою супроводу проєктів є виправданою. Витрати на професійний супровід зазвичай значно менші за ризики штрафів, зупинки будівництва чи судових позовів.
Питання та відповіді
Чи можна зараз будувати без будь-яких дозволів?
Ні. Навіть для найпростіших об’єктів СС1 потрібне повідомлення про початок робіт. Самочинне будівництво тягне за собою штрафи та ризик знесення.
Чи повернеться закон 5655 у новій редакції?
Обговорення реформи триває. Окремі ідеї цифровізації та спрощення вже реалізуються точково. Повномасштабне повернення до тексту 2022 року малоймовірне через збереження критики з боку громад та європейських партнерів.
Як оскаржити незаконне будівництво сусіда?
Можна звернутися до ДІАМ, місцевої ради або суду. Ефективність залежить від наявності доказів порушення та активності органу контролю.
Чи вплинув закон 5655 на практику, навіть не набравши чинності?
Так. Дискусія навколо нього пришвидшила впровадження окремих цифрових сервісів та змусила учасників ринку уважніше ставитися до питань контролю та прозорості.
Що робити, якщо дозвільні документи видані з порушеннями до 2022 року?
Такі документи не автоматично втрачають силу. Проте їх можна оскаржити в судовому порядку, якщо є підстави вважати, що вони видані з порушенням закону на момент видачі.
Майбутнє регулювання: уроки з історії закону 5655
Спроба масштабної реформи 2022 року показала, наскільки тонким є баланс між бажанням спростити процедури та необхідністю зберігати дієвий контроль за якістю та законністю забудови. Цифровізація — потужний інструмент, але без надійних механізмів верифікації даних, відповідальності експертів та реальних повноважень громад вона не вирішує глибинних проблем.
У 2026 році Україна продовжує шукати оптимальну модель. Ймовірно, подальші зміни йтимуть шляхом точкових поправок до чинного законодавства, розширення електронних сервісів та посилення вимог до кваліфікації учасників процесу. Головний урок закону 5655 — будь-яка реформа в такій чутливій сфері, як містобудування, потребує широкого консенсусу між державою, бізнесом, професійними спільнотами та громадянами. Без цього навіть найкращі наміри ризикують залишитися на папері.
