Цены на недвижимость в Украине в 2021 году

6

В январе украинские новостные издания нынешнего года проинформировали читателей о небольшом росте цен на рынке жилья. Подорожание было отмечено, в основном, на двухкомнатную вторичку.

Отмечается, что выросли практически все цены на недвижимость в Украине в 2021 году – стоимость жилья повысилась и в новостройках, и на вторичном рынке. Ранее эксперты прогнозировали неизбежное подорожание, объясняя его вариабельными причинами. Сейчас есть обнародованные выводы от НБУ, согласно которому рынок восстановит баланс только после прекращения карантина.

Небольшой обзор

В украинском информационном секторе можно встретить вариабельные и часто ничем не подкрепленные заверения о непременном подорожании новостроек и падении спроса на вторичное жилье, особенно, выстроенное в советское время.

Например, известное в узких кругах издание Лига. Нет уверяет, что цены на многоэтажки поднимутся не из-за подорожания строительных материалов, вызванного инфляцией и повышением правительством акциза и стоимости прохождения через таможню. По мнению аналитиков издания, цены на квартиры в высотках вырастут именно потому, что упадет спрос на квартиры во вторичном сегменте.

Это утверждение оспаривают данные Госстата:

1. На начало текущего года – цены поднялись не очень значительно, но во вторичном сегменте – вдвое больше, чем в только выстроенном жилье.
2. Осенью прошлого года, несмотря на все негативные ожидания, на рынке недвижимости наступило заметное оживление.
3. Строительные компании, несмотря на скопившиеся излишки и вынужденную необходимость сдавать дома с еще нереализованными квартирами, не снижали цены и прогнозировали, что стоимость жилья в 2021 году в Украине заметно вырастет с началом нового года.
4. Однако многие аналитики были уверены, что не все так радужно: спрос повысился из-за предлагаемых бонусов, акций и скидок. Но при этом часть покупателей просто ушла с рынка, из-за чего в 2020 году осенью отметили снижение привычного объема сделок почти на 40%.

В период активизации руководители строительных компаний, агентств недвижимости были уверены, что ажиотаж временный, и наблюдается только в отдельных регионах Украины. Его появление объясняли результатом реализации отложенного спроса, сформированного длительным карантином и страхом инфицирования.

Причины: мнение аналитиков

Финансовые аналитики уверены, что рост цен на недвижимости спровоцировал вовсе не покупательский ажиотаж, ставший результатом реализации отложенного спроса. Они уверены, что это – результат совокупного действия трех других факторов:

• боязни продешевить у продавцов (как физических лиц, так и девелоперов, покупавших еще недостроенное здание и устанавливавших расценки по своим соображениям);
• оценкам агентств по недвижимости, получающих процент с суммы и компенсирующих таким образом недостаток объема;
• заметно подросшей стоимостью строительных материалов, как результатом усиления правительством налогообложения и повышения таможенных расценок, инфляционных процессов, вызванных финансовым кризисом.

Исходя из этих факторов, можно считать закономерным уход с рынка недвижимости крупных девелоперов. Ранее именно они брали на себя необходимую рекламу и реализацию жилья еще на начальном этапе строительства. Прогноз рынка продаж ухудшился, скопилось значительное количество квадратных метров, которыми некому заниматься, предложение превысило спрос.

Однако эта ситуация не дает ответа на вопрос, когда упадут цены на недвижимость. Вполне вероятно, что именно затишье в массовых застройках станет причиной нового, небольшого повышения. Владельцы строительных компаний сочтут разумным удорожание готовых метров площади более целесообразным шагом, чем вложение в новые объекты в сложной ситуации.

Выводы от Нацбанка

Такие выводы были опубликованы в конце 2020 года, когда в стране бушевал финансовый кризис. Но они не утратили актуальности во втором квартале нынешнего, потому что кризис никуда не делся. Рост инфляционных процессов особенно заметен по ценам на продукты, в некоторых случаях достигших 20-25% уровня, хотя Госстат по-прежнему уверяет в 7% уровне инфляции и неминуемости скорого восстановления экономики.

Нацбанк уверяет, что прогноз цен на недвижимость в Украине сложно назвать оптимистическим, поскольку этот рынок уже в конце прошлого года начал переживать последствия мировой пандемии. Оптимизация предсказывалась параллельно с ослаблением карантина. Исходя из лидирующих позиций по заболеваемости и смертности в Украине,  в Европе и мире, этот положительный процесс явно не стоит ожидать в скором времени.

Анализ рынка недвижимости Украины от ведущего банка страны основан на нескольких несколько вольных допущениях. Гораздо нагляднее перспективы видны в очевидных фактах:

• снизился спрос на жилье эконом-класса, это означает, что слои населения со средним достатком не могут откладывать средства даже на бюджетные покупки.
• ожидания отложенного спроса уже не оправданы – он проявился осенью прошлого года и постепенно утратил активность.
• объемы строительства снизились по всей стране, но особенно наглядно это видно в столице Украины, где цены, как и спрос, были стабильно высокими. Частично это произошло по причине ухода с рынка девелоперов, а возможно и из-за обнищания населения.
• возможно, ситуацию удалось бы стабилизировать благодаря ипотеке со сниженными процентными ставками (в Киеве банки буквально на каждом углу), но карантины и нынешняя красная зона оставили многих киевлян без стабильного заработка;
• ответ на вопрос, за сколько реально купить квартиру в Киеве, зависит от количества комнат и района – в одном можно купить трехкомнатную по цене однушки а в другом и однокомнатная квартира стоит предельно дорого;
• средняя цена на однокомнатную, (даже с учетом 5% подорожания в начале нынешнего года по инициативе многочисленных продавцов), все равно меньше прошлогодней стоимости в это же время на 1,8 тыс. долларов.

Динамика цен на недвижимость в 2021 году в Украине увеличилась из-за огромного количества людей, желающих продать однушки и двушки (предположительно, это те, кто вкладывался в недвижимость и сдавал ее туристам и гостям города). По той же аналитике, именно это – причина нежелания населения продавать трехкомнатные, которые стоят дороже: потому что в них живут, а не используют для сдачи в аренду.

Подытоживая сказанное

Ответ на вопрос, что ждет цены на недвижимость в Украине в 2021 году, однозначен – повышение. Падения или обвала цен не будет. Можно привести в пример аналогичную ситуацию трехлетней давности в России: ни агентства по недвижимости, ни девелоперы, ни застройщики даже не задумывались о потенциальном снижении цен. Когда ситуация уже достигала критического уровня, и предполагались самые негативные сценарии, директора агентств по недвижимости собирались поднимать расценки из-за подорожания стройматериалов.

Тогда государство ввело некоторые послабления для покупателей, которые хотели взять жилье в ипотеку, появилась возможность вкладывать в него материнский капитал, полученный за ребенка. Так удалось ликвидировать мыльный пузырь из огромного числа новостроек.

Сейчас украинскому правительству не мешало бы задуматься о тотальном обнищании населения, которое объясняет падение спроса на бюджетное жилье. Однако у него другие, более насущные проблемы – платежи по неуклонно растущему внешнему долгу, предстоящие в 3 и 4 квартале.